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　　限购政策：非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，连续1年社保或个税单可断缴或补缴（不含崇明区），需满足网签前15个月内在沪正常缴纳满12个月的社保或个税单。非本市户籍居民家庭，需满足网签前15个月内在沪正常缴纳满12个月的社保或个税单。非本市户籍居民所购住房在外环内的，需满足网签前39个月内在沪正常缴纳满36个月的社保或个税单。持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

　　购房必问的10个核心问题‌‌五证是否齐全‌。确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。‌‌‌拿地时间与产权年限‌。产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。‌‌‌公摊面积与得房率‌。要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。‌‌‌面积误差处理条款‌。按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定多退少补等霸王条款。‌‌‌楼盘不利因素公示‌。要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。‌‌物业公司资质与服务标准‌。优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。‌‌‌车位配比与产权归属‌。建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。‌‌‌容积率与绿化率‌。高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。‌‌‌交付时间与违约赔偿‌。合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。‌‌‌贷款方案与备选计划‌。确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺贷款失败可无责退定金。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。‌‌‌购房谈判关键技巧‌‌价格博弈策略‌：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用XX楼盘同户型优惠5%等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。‌‌信息验证技巧‌：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。‌‌‌风险防范要点‌‌开发商资金链审查‌：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。‌‌合同补充条款‌：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。‌‌